Rất nhiều chủ nhà mới sẽ đặt giá thuê Airbnb của họ theo đề xuất của Airbnb. Mặc dù vậy, các chủ nhà siêu cấp và chủ nhà Airbnb chuyên nghiệp biết rõ hơn là không nên mắc sai lầm. Nhiều người chỉ trích cách định giá thông minh của Airbnb muốn buộc tội nó định giá quá thấp. Quá trình suy nghĩ đằng sau điều này là nếu một nhà, phòng cho thuê không được đặt trong một đêm, thì Airbnb sẽ không kiếm được tiền từ đó. Airbnb thà để chủ nhà đặt chỗ cho thuê với giá thấp còn hơn là không có.
Bạn nên tính phí bao nhiêu cho nhà thuê Airbnb của mình? Đó là một câu hỏi có thể tạo ra hoặc phá vỡ hoạt động kinh doanh cho thuê ngắn hạn của bạn. Nếu bạn không định giá đúng, bạn sẽ mãi thất vọng và không bao giờ kiếm được lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu bạn quản lý để tạo ra mức giá hoàn hảo, sẽ là tự ngôi nhà rao bán nó. Tất cả những gì bạn cần là một số chiến lược định giá tuyệt vời của Airbnb. Trong bài đăng trên blog này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn những điều cơ bản về cách đặt giá cho cơ sở lưu trú Airbnb. Chúng tôi cũng sẽ cung cấp cho bạn một số mẹo về cách tự động hóa giá Airbnb.
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG THUÊ AIRBNB LÂN CẬN
Một cách đơn giản để thực hiện nghiên cứu thị trường là tìm kiếm các cơ sở lưu trú trong khu vực mang lại giá trị tương tự như bạn đang có.
Giả sử bạn là khách và tìm kiếm trên Airbnb. Áp dụng các bộ lọc có liên quan đến thuộc tính của bạn. Điều này sẽ giúp bạn tìm thấy các dịch vụ cho thuê trên Airbnb có cùng loại chỗ ở, số giường và phòng ngủ, tiện nghi, cơ sở vật chất và vị trí.
Tỷ lệ trung bình hàng đêm của cơ sở lưu trú là một điểm chuẩn tốt để định giá tài sản của riêng bạn một cách cạnh tranh. Tuy nhiên, có một vài điều cần lưu ý:
- Airbnb đề xuất mức giá thấp hơn một chút cho danh sách mới cho đến khi họ bắt đầu nhận được một số đánh giá và leo lên thứ hạng cao. 30% được coi là mức giảm giá cạnh tranh. Vì vậy, nếu bạn là người mới sử dụng Airbnb, đừng ngại định giá thấp hơn giá thuê của bạn lúc đầu. Sẽ rất xứng đáng khi bạn đã định vị được vị trí của mình trên nền tảng và bắt đầu nhận được nhiều đặt phòng có giá trị cao hơn.
- Khi bạn đang thực hiện nghiên cứu của mình, hãy đảm bảo rằng bạn không chỉ nhìn vào giá của tuần tiếp theo. Nếu bạn muốn có được bức tranh chính xác về cách các chủ nhà thuê Airbnb khác định giá tài sản của họ, hãy nhìn xa hơn về tương lai và chọn ngày sau 2-3 tháng. Bằng cách này, bạn sẽ không vô tình so sánh bản thân với các ưu đãi vào phút cuối.
ĐIỀU CHỈNH GIÁ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG
Nghiên cứu thị trường sẽ giúp bạn đạt được mức giá cơ bản hàng đêm. Tuy nhiên, nếu bạn áp dụng cùng một tỷ lệ cho thuê của bạn 365 ngày một năm, bạn sẽ bị tụt lại. Giá thuê Airbnb lên xuống tùy theo nhu cầu thị trường. Nếu không điều chỉnh chúng hàng ngày, bạn sẽ hoặc bán hết rất nhanh hoặc gặp khó khăn trong việc tìm đặt chỗ.
Giải pháp là định giá động hoặc điều chỉnh giá của bạn theo nhu cầu thị trường. Có nhiều hướng khác nhau để làm điều đó. Airbnb cung cấp cho bạn tùy chọn đặt giá tùy chỉnh cho những ngày đặc biệt, vì vậy bạn có thể điều chỉnh trực tiếp trong lịch Airbnb của mình. Ngoài ra còn có các công cụ tự động hóa bên ngoài có thể tăng tốc quá trình này lên gấp 10 lần, mà chúng ta sẽ đề cập sau.
Nhưng làm thế nào bạn có thể dự đoán khi nào nhu cầu sẽ tăng lên trong thị trường của bạn? Đây là những gì cần chú ý:
- Ngày lễ và sự kiện: Có một lễ hội trong thị trấn? Thị trấn của bạn có phải là điểm đến phổ biến cho kỳ nghỉ hè không? Đừng ngần ngại tăng giá của bạn lên một bậc khi một kỳ nghỉ hoặc sự kiện địa phương thu hút nhiều nhu cầu hơn bình thường.
- Những ngày cuối tuần: Các chủ nhà cho thuê ngắn hạn thường đặt mức giá cho ngày cuối tuần cao hơn ngày thường. Airbnb cho phép bạn thêm một khoản phí bổ sung +10-15% những ngày cuối tuần so với ngày bình thường. Đây là một tinh chỉnh đơn giản có thể giúp bạn kiếm thêm một chút tiền và nó cực kỳ dễ thiết lập trong Airbnb.
- Tính thời vụ: Nếu bạn muốn chính xác hơn nữa, đừng quên cân nhắc đến tính thời vụ. Kiểm tra giá của các danh sách Airbnb tương tự trong cả mùa thấp điểm và mùa cao điểm. Lấy giá trung bình mỗi đêm trong cả hai giai đoạn và định giá cho thuê của bạn cho phù hợp. Hầu hết các điểm đến đều có mùa cao điểm (khi nhu cầu tăng cao) và mùa thấp điểm (khi nhu cầu khan hiếm). Bạn nên đặt mức giá cao hơn cho mùa cao điểm để tối đa hóa lợi nhuận và mức giá thấp hơn cho mùa thấp điểm để tối đa hóa công suất phòng.
TÍNH TOÁN CHI PHÍ THUÊ AIRBNB QUA ĐÊM
Cho dù bạn chọn định giá tiền thuê ngắn hạn của mình như thế nào, bạn phải luôn tính đến chi phí hàng đêm của mình. Nếu không, bạn có thể tính phí quá cao (bạn sẽ mất lượt đặt trước và doanh thu) hoặc tính phí thấp (bạn sẽ chỉ hòa vốn hoặc thậm chí có thể mất tiền).
Chi phí hàng đêm của bạn có thể bao gồm mọi thứ từ tiện ích đến thuế, thậm chí cả thế chấp của bạn. Để tính chúng, chỉ cần cộng các chi phí hàng tháng của bạn và chia cho 30.
Hãy nhớ rằng, trên Airbnb, việc thêm phí dọn dẹp ngoài mức giá bạn đặt là điều khá phổ biến. Vì vậy, nếu bạn chọn tính thêm phí cho việc dọn dẹp, đừng tính khoản đó vào chi phí hàng đêm của mình. Khi bạn đã tính toán số tiền bạn cần chi tiêu mỗi ngày để duy trì nhà thuê Airbnb, bạn sẽ biết mình cần tính phí bao nhiêu để hòa vốn. Bây giờ, đã đến lúc quyết định số tiền bạn muốn kiếm thêm.
Tỷ lệ hàng đêm tối thiểu của bạn phải luôn cao hơn chi phí hàng đêm của bạn. Nó sẽ bù đắp cho bạn thời gian bạn dành cho việc quản lý tiền thuê ngắn hạn và lý tưởng nhất là kiếm được một số lợi nhuận.
Tuy nhiên, bạn không thể đưa ra một con số tùy ý. Bạn cần thực hiện một số nghiên cứu thị trường để đảm bảo rằng giá của bạn có tính cạnh tranh. Nếu không, cuối cùng bạn có thể đặt giá quá cao hoặc quá thấp và bỏ lỡ các cơ hội đặt phòng.
ÁP DỤNG GIẢM GIÁ LOS
Airbnb cho phép bạn giảm giá hàng tuần hoặc hàng tháng bằng cách thiết lập giá LOS (là viết tắt của từ Length of Stay) Đây là thuật ngữ chỉ thời gian lưu trú trung bình của khách hàng trong khách sạn.
Giảm giá LOS phải là một phần trong chiến lược định giá của mọi chủ nhà cho thuê Airbnb. Nó là một cách tuyệt vời để khuyến khích khách xem xét thời gian lưu trú kéo dài và thu hút những khách đang muốn đặt phòng dài ngày hơn.
Điều này có vẻ phản trực giác nhưng việc thiết lập giảm giá hàng tuần (7-27 đêm) hoặc hàng tháng (30+ đêm) sẽ mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Nó làm cho chỗ ở của bạn trở nên nổi bật, tăng tỷ lệ lấp đầy và giúp cắt giảm chi phí vận hành (chỗ nghỉ của bạn chỉ cần được dọn dẹp một lần sau 1 tuần lưu trú, thay vì nhiều lần nếu bạn đặt phòng 1-2 đêm)
Không chắc bạn nên giảm giá bao nhiêu? Airbnb cung cấp cho bạn mẹo giảm giá hàng tuần và hàng tháng, nhưng bạn nên thực hiện một số nghiên cứu bổ sung và xem những người chủ nhà khác trong khu vực đang làm gì. Giảm giá 10% hàng tuần và giảm giá 20% hàng tháng là phổ biến, nhưng nó thay đổi theo địa điểm.
THỬ DÙNG CÔNG CỤ ĐẶT GIÁ THUÊ AIRBNB
Trong Airbnb, bạn có tùy chọn bật hoặc tắt Định giá thông minh. Đặt giá thông minh là một công cụ cho phép bạn tự động định giá danh sách của mình dựa trên những thay đổi về nhu cầu thị trường. Thuật toán định giá của Airbnb xem xét nhu cầu đối với nhà, phòng cho thuê tương tự như của bạn để tìm ra mức giá phù hợp cho mỗi đêm.
Nó tính đến hơn 70 yếu tố khác nhau, như thời lượng đặt phòng, mức độ cạnh tranh của thị trường, số lượng đánh giá tích cực mà bạn nhận được,…
Bạn không phải lo lắng về việc mất quyền kiểm soát giá của mình. Bạn có thể đặt mức giá tối thiểu hàng đêm và giá của bạn sẽ không bao giờ thấp hơn ngưỡng đó. Thuật toán sẽ không ghi đè lên bất kỳ cài đặt định giá nào khác của bạn và bạn có thể tham gia và điều chỉnh giá hàng đêm theo cách thủ công bất cứ khi nào bạn muốn.
TỰ ĐỘNG ĐẶT GIÁ THUÊ AIRBNB CÓ TỐT KHÔNG
Lời khuyên về giá của Airbnb là tốt cho một điều. Họ cung cấp cho bạn một dấu hiệu hợp lý về mức giá mà Airbnb dự kiến sẽ đưa bạn lên gần đầu bảng xếp hạng tìm kiếm. Bạn có thể theo dõi thứ hạng tìm kiếm của mình hàng ngày bằng cách sử dụng tính năng báo cáo thị trường của Hospitable (trước đây là smartbnb). Đó là một công cụ hữu hiệu để nhiều chủ nhà đạt được công suất sử dụng 100% hầu hết các tháng trong năm.
Một sai lầm phổ biến mà hầu hết các chủ nhà mới mắc phải là bật tính năng định giá thông minh, tuân theo mức tối thiểu được đề xuất của Airbnb, sau đó đặt lịch của họ rất nhanh với mức giá thấp vô lý. Sau khi nhận ra những sai lầm đã làm, họ bắt đầu hủy đặt chỗ, điều này sẽ khiến họ phải chịu hình phạt. Những hình phạt ban đầu này sẽ làm giảm thứ hạng tìm kiếm, dập tắt ước mơ về trạng thái Chủ nhà siêu cấp.
LÀM THẾ NÀO ĐỂ BIẾT ĐỊNH GIÁ ĐANG Ở MỨC NÀO
Không có gì có thể trả lời câu hỏi này cho bạn ngoại trừ thử và sai. Sử dụng một công cụ định giá theo thuật toán là điều cần thiết để đánh bại đối thủ cạnh tranh. Bạn không bao giờ nên sử dụng giá cố định. Ngay cả khi bạn có giá cố định thay đổi theo mùa, bạn cũng nên thử sử dụng định giá tự động kèm thoe những tinh chỉnh cần thiết tùy thuộc vào chiến thuật kinh doanh.
Công cụ Đặt giá thông minh của Airbnb rất hữu ích, nhưng nếu bạn nghiêm túc về việc nhận được mức giá tốt nhất có thể cho dịch vụ cho thuê kỳ nghỉ của mình, chúng tôi khuyên bạn nên thực hiện thêm một bước nữa.
QUY TẮC ĐỊNH GIÁ THUÊ AIRBNB
Nếu bạn muốn trở thành một chủ nhà Airbnb thực sự hiệu quả, bạn cần ngừng làm mọi thứ theo cách thủ công. Bạn có thể điều chỉnh giá hàng ngày trên nền tảng Airbnb. Nhưng phải mất rất nhiều giờ làm việc, đặc biệt nếu bạn có nhiều cơ sở cho thuê.
Tự động hóa là chìa khóa để hợp lý hóa hoạt động kinh doanh Airbnb của bạn. Để tiết kiệm thời gian và nhận mức giá tùy chỉnh tốt nhất có thể cho dịch vụ cho thuê của bạn, hãy cân nhắc sử dụng công cụ tự động định giá Airbnb như Công cụ chủ nhà .
Công cụ lưu trú cho phép bạn thiết lập các quy tắc đặt giá cụ thể cho từng danh sách của mình. Bạn có thể sử dụng đề xuất Đặt giá thông minh của Airbnb làm cơ sở và áp dụng nhiều quy tắc đặt giá chồng lên nhau. Điều này cho phép bạn điều chỉnh giá chi tiết hơn bao giờ hết trên Airbnb mà không phải mất hàng giờ để điều chỉnh giá.
Trên Công cụ lưu trữ, bạn có thể chọn một số loại quy tắc khác nhau. Ví dụ: Bạn có thể thiết lập các quy tắc chỉ áp dụng cho các khoảng cách giữa các lượt đăng ký. Bạn cũng có thể chọn một phạm vi ngày hoặc các tháng cụ thể trong năm để áp dụng các quy tắc của mình. Điều này có ích khi bạn định giá tương ứng cho các sự kiện đặc biệt hoặc tính thời vụ.
Một tính năng tuyệt vời khác là bạn có thể lưu các mẫu định giá và áp dụng chúng cho bất kỳ danh sách nào khác của mình. Bạn có thể tinh chỉnh các cài đặt nhiều như bạn muốn. Ví dụ: bạn có thể đặt số đêm tối thiểu cho từng quy tắc đặt giá.
Định giá cơ sở lưu trú một cách chính xác có thể là một nhiệm vụ đầy thách thức nhưng bổ ích. Để nhận được mức giá tốt nhất có thể cho kỳ nghỉ cho thuê, bạn nên thử nghiệm tự động định giá và thiết lập giảm giá hàng tuần hoặc hàng tháng để khuyến khích khách đặt phòng dài hạn. Với những chiến lược này, bạn sẽ tiếp tục tạo ra nhiều doanh thu hơn với danh sách của mình.